Hampir semua bank memakai batas yang sama: total cicilan bulanan Anda — termasuk cicilan kendaraan dan kartu kredit — maksimal 30–35% dari penghasilan bersih. Angka itu bukan saran, itu pagar. Pengajuan yang melewatinya akan ditolak walau agunannya bagus.
Tiga angka yang perlu Anda siapkan
- Penghasilan bersih gabungan. Suami-istri boleh digabung (joint income), dan itu biasanya menaikkan plafon paling banyak.
- Cicilan berjalan. Cicilan mobil dua juta per bulan memotong plafon rumah Anda sekitar Rp 250 juta pada tenor 15 tahun.
- Dana tunai yang benar-benar siap. Bukan cuma DP: ada BPHTB 5%, biaya akad, provisi, dan asuransi.
Contoh perhitungan
Penghasilan bersih gabungan Rp 25 juta. Batas cicilan 33% = Rp 8,25 juta. Tanpa cicilan lain, pada bunga 8,5% tenor 15 tahun, angka itu setara pokok pinjaman sekitar Rp 830 juta. Dengan DP 20%, harga rumah yang realistis ada di kisaran Rp 1 miliar — bukan Rp 1,5 miliar.
Yang sering terlewat
Sisihkan juga biaya yang muncul setelah serah terima: pagar, kanopi, dan tirai jarang masuk anggaran padahal totalnya bisa 3–5% dari harga rumah. Simulasikan angkanya lebih dulu, lalu datang ke marketing gallery dengan angka itu di tangan. Percakapannya akan jauh lebih pendek dan jauh lebih jujur.